地產2012，將政策市進行到底

房地產，一個不斷製造新聞與社會焦點的行業，一個盛產富豪的行業，同時也是一個讓人愛恨交織的行業。自20年前中國開啟住房改革那天起，中國房地產業就註定要成為影響甚至誘導國民經濟發展的重要籌碼，這份籌碼的重量並非完全來自地產企業家們的勤勞與智慧，畢竟，各行各業的企業家都是勤勞與智慧的代表，然而在中國沒有一個行業可以與房地產業的造富歷程相媲美。

若回顧中國房地產業發展歷程，不難發現是政府制定的土地與行業游戲規則以及洶涌的城鎮化浪潮成就了今天占到國內500強企業70%以上席位的地產大佬們。政府是市場游戲規則的制定者，市場規則決定著市場主體的運行路徑，中國樓市經歷的背後是政策調控乾預的「從無到有、從松到緊」。

中國房地產行業的發展不到30年，卻經歷了最為跌宕起伏的發展軌跡，若將中國房地產業的發展比作春夏秋冬，樓市經歷了從20年前商品房市場起步時期的春暖花開，到2000年以後的樓市供需兩旺的火紅盛夏，再到2009年的秋風肅殺乃至隆冬速凍。正所謂成也政策、敗也政策，由政策規則造就的地產繁榮今天面臨的最大生存發展危機不是來自市場供求而是來自久控不松的「政府調控政策」。在國內外經濟蕭條，金融危機等內憂外患的逼迫下，2009年誕生了被戲稱為「史上最嚴厲調控政策」，實行限購、限貸、限融資等一系列行業限制性措施，樓市迅速降溫並進入冰凍時期。中央控制房價的決心甚大，動用財稅政策、行政直接乾預甚至官員問責等全面手段對房地產市場進行調控，包括央企在內的涉足房地產項目的非地產企業出現了一波退出潮，房地產企業也從2005年的8萬多家銳減到6萬家。2009年到2010年可以說是房地產業的速凍期，不過，隆冬與盛夏的共同點就在於，極端溫度只能維持在某個短暫的特定時期而不能持久。那麼，到了2012年，這個充滿預測與神秘的年度，房地產市場究竟發生了些什麼？哪些事情值得我們盤點呢？邁過2012年，房地產業又何去何從呢？

房市、股市和車市是反映中國經濟冷熱的三個風向標，其中樓市作為近年來各地區拉動GDP的核心力量更是成為經濟復蘇與發展的風向標。反之，國家經濟基本面與政府宏觀調控政策成為影響樓市的最強因素。筆者認為，房市的冷暖也有三個風向標，即房控、房企、房價，分別代表了政府(房地產調控)、企業、市場。對於2012年的中國房地產市場，筆者首先想到的是老祖宗為我們留下的一句至理真言：全則必缺，極則必反，即「物極必反」。

2012年上半年的樓市回暖給出了最直接的證明，得益於年初政府樓市政策的「微調」，加之開發企業採取「以價跑量」的銷售策略，整體房地產市場成交量得以逐步回升，並且呈現出所謂「回暖」的行情。2012年上半年，全國商品房銷售面積雖然呈持續負增長態勢，但降幅卻呈現出逐月收窄的趨勢。1-5月份全國商品房銷售面積2.88億平米，同比下降12.4%，降幅較1-4月縮小1個百分點。5月當月商品房銷售面積更是出現了大幅的反彈，環比上漲20.3%。一線城市成交量紛紛創下去年初實施限購政策以來的最高水平。成交持續回暖也帶動了房價止跌回升，使得本來預期普遍悲觀的一線開發商上半年都取得了不錯的銷售業績，大部分上市企業都完成了年度銷售目標的50%左右。 上半年樓市回暖的原因很明確，隨著地方對樓市政策的微調以及中央貨幣政策得以放鬆，降準、降息等政策逐步出台；各地樓市調控政策的微調、首套房貸利率優惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續的降息等貨幣政策的實施，在這種局面下，市場預期發生了較大變化，釋放了一定的購買力；其次，由於開發商庫存壓力較大，為加速出貨，開發商採取的「以價換量」等降價銷售策略，吸引了部分自住剛性需求，進一步支撐了上半年樓市成交量反彈。

經受過2009年以來的「史上最嚴厲調控」之後，哪怕是微微的一絲政策松動，各地市場及房企都會積極「響應」，利用行政手段直接調控市場的後果往往難以預測，但有一點是肯定的，那就是只要投資與居住的剛性需求不能通過商品房與保障性住房等多層級市場結構解決，那麼任何強制性的行政施壓都難以長期維持，並且維持的時間越久後果往往越發適得其反。

相比之前一年樓市速凍的肅殺景象，2012年上半年中國樓市已經出現解凍跡象，但「回暖」不等於「復蘇」，上半年的回暖是否會成為市場就夠行復蘇的起點則尚需商榷。畢竟樓市成交上漲，核心原因之一就是地方政策「微調」帶來的市場預期。因此，樓市回暖實際上是心理預期回暖，樓市的反彈本質上是被政策凍結的一部分市場剛性需求的釋放，而非整個行業領域的結構性系統復蘇。就這樣，帶著對樓市是否回暖的爭論，中國房地產業進入到2012年的下半年，下半年的政府政策反應與市場格局將上半年的回暖定性為「乍暖還寒」。的確，房控政策有「微調」，但是中央政府的政策調控趨勢沒有變，相反在加強，所以「微調」難成主流。針對房地產調控的現狀，溫家寶總理再次在會議講話中強調要將房價控制在合理範圍內；中央政府對地方政府的「微調」行為也進行了及時糾偏。可見，在國內經濟尚待全面復蘇的背景下，中央對房地產業的宏觀調控力度和調控方向依然不變，限制性發展政策趨勢仍然是主流。

根據國家統計局2012年1-10月份的數據，全國房地產開發投資57629億元，同比增長15.4%，這說明房地產市場已經走出最冷的冬天；且銷售態勢有所回升，商品房銷售額46301億元，增長5.6％；其中，住宅銷售額增長6.6％，辦公樓銷售額下降0.4％，商業營業用房銷售額增長2.7％。；資金方面，房地產開發企業本年到位資金76397億元，同比增長11.6%，增速比1-9月份提高1.5個百分點；遇冷的重災區則出現在地方土地市場，房地產開發企業土地購置面積27659萬平方米，同比下降18.0%，土地成交價款5762億元，下降11.8%，降幅擴大0.8個百分點。盡管北京、廣州等一線城市依然出現了「地王」但也只是無關市場趨勢的「個體現象」。在價格方面，2012年新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平的城市有18個，上漲的城市有35個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.5%；可見2012年房地產市場商品住宅價格呈現出穩中有升的狀態。

2012年下半年政府似乎進入了對房地產市場調控的深水區，以「限購」為代表的典型行政調控手段在地方政府騰挪躲閃式的應對企圖下，似乎已經難以應付出現的調控新壓力，「調控房價「已經成為一項政治任務，以至於出現了諸如陝西等地區對房企直接出台「限價」的政策文件，有一種回歸「計劃經濟」的味道。不管怎樣，各國經濟發展過程中，還沒有一個國家能夠用一項短期調控政策解決一個關乎國民經濟發展結構的產業與行業所帶來的長期發展問題。

整體看，2012年房地產市場處於焦灼狀態且屬於政策市，從上半年的乍暖還寒到下半年的從緊從嚴，政策方向依然維持緊張，但調控手段趨於穩定保守。中國經濟將長期面臨通脹危險，不動產的保值增值需求依然強勁，放鬆調控政策後房價反彈似乎順其自然。2012年中國房地產依然未能擺脫政策市的束縛。

政策的科學性首先體現在政策的有效性，在現代市場經濟制度下，公共政策對市場的引導與規製作用需要通過市場傳導機制來完成，也就是說，行政乾預的手段是直接看得見的手，但其效果產生過程相對間接。目前，房地產調控政策基本上都是被動應對型的短期政策，並且彼此獨立，缺乏組合系統性，短期效果看似明顯，實則無法持續。因此，十八大之後的房地產調控政策將更加強調長期性和可持續性；另一方面，房地產業的產業交叉性明顯，政策的制定不能針對房地產市場出現的某個單一錶面問題，而應該深入到產業結構調整的層面，綜合制定產業調整政策。國民經濟結構性調整的大背景決定房地產業的產業結構比例必須下調，房地產業作為國民經濟產業結構的一部分，是國家產業結構調整的重點對象，要改變地方依賴土地財政和依靠房地產拉動GDP的經濟發展局面，就必須降低房地產業的產業結構比例，平衡各產業之間的發展資源，讓各市場主體回歸所處行業的本位。

綜上所述，盤點2012年中國房地產市場的核心意義在於反思房地產業發展到今天出現的頑症，而不在於討論樓市反彈是乍暖還寒，還是行業復蘇；也不在於預測房價的漲或跌。在經過漫長隆冬的考驗後，房地產業不應當和過去一樣成為國民經濟增長領域的一支獨秀，而應與其他產業共同回暖，步入良性發展。我們期待真正的經濟復蘇和房地產業「回暖」，只不過那時的「回暖」不再是房價的瘋漲，而是產業結構的不斷優化以及行業發展的凈化。

中共十八大報告中直接提到與住房有關的話有兩點，一句是「建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求」，另一句是「要解決好人民最關心最直接最現實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展，努力讓人民過上更好生活」。與國家穩定相比，房地產業的超速增長必須為社會經濟的可持續發展讓路。勞動力、後發優勢等經濟快速發展紅利正在離我們遠去。改革是最大的紅利，那麼，房地產業未來的發展紅利在哪裡呢？我們需要思考並直面變革。

易子娘